親が亡くなり、自宅の土地を相続することになったとき、「自宅にも相続税がかかるの？」「土地の評価額が高くて相続税を払えないかもしれない」と不安になる方もいるでしょう。

こうした自宅の土地を相続するときに確認したい制度が「小規模宅地等の特例」です。

小規模宅地等の特例にはいくつかの種類がありますが、自宅の土地に関係するのが「特定居住用宅地等」です。

一定の要件を満たせば、330㎡までの部分について土地の相続税評価額を80％減額できます。

たとえば、相続税評価額5,000万円の自宅の土地全体に特例を適用できれば、評価額を1,000万円まで引き下げられます。相続税の負担を大きく軽減できる可能性がある制度です。

ただし、「親の自宅を相続すれば必ず80％減額できる」というわけではありません。

誰が土地を取得するのか、被相続人と同居していたのか、申告期限まで住み続けるのかなど、細かな要件があります。別居している子や二世帯住宅、老人ホームに入居していた場合などは、特に判断が難しくなります。

本記事では、小規模宅地等の特例のうち「特定居住用宅地等」に絞り、適用要件や計算方法、家なき子特例、二世帯住宅、老人ホームに入居していた場合の取り扱いまで、わかりやすく解説します。

小規模宅地等の特例における「特定居住用宅地等」とは？

小規模宅地等の特例とは、相続または遺贈によって取得した一定の宅地等について、相続税を計算するときの評価額を減額できる制度です。

そのなかでも、被相続人や被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた宅地等について適用されるのが「特定居住用宅地等」です。

特定居住用宅地等に該当し、取得者についての要件などを満たすと、330㎡までの部分について相続税評価額を80％減額できます。

対象：被相続人等が居住していた一定の宅地等

限度面積：330㎡

減額割合：80％

主な対象者：配偶者・同居親族・一定の別居親族など

土地そのものがなくなるわけでも、土地の市場価格が80％下がるわけでもありません。あくまで、相続税を計算する際の土地の評価額を減額する制度です。

特定居住用宅地等を使うと相続税評価額はいくらになる？

具体例を見てみましょう。

相続した自宅の土地について、次の条件だったとします。

• 相続税評価額：5,000万円
• 土地面積：300㎡
• 特定居住用宅地等の要件をすべて満たしている

特定居住用宅地等の限度面積は330㎡です。今回の土地は300㎡なので、土地全体について80％の減額を受けられます。

減額される金額は、

です。

したがって、特例適用後の評価額は、

となります。

5,000万円の土地を相続しても、相続税の計算上は1,000万円として扱えることになります。

土地が330㎡を超える場合

特例を適用できるのは330㎡までです。

たとえば、500㎡・相続税評価額5,000万円の土地で、1㎡当たりの評価額が均一だと仮定すると、減額される金額は次のように計算できます。

したがって、特例適用後の評価額は、

です。

330㎡を超える部分については80％減額の対象にはなりません。実際の土地評価では、土地の利用状況や評価単位などによって計算が異なる場合があるため、個別の確認が必要です。

特定居住用宅地等を受けられる人は？

特定居住用宅地等は、誰が自宅の土地を相続しても使えるわけではありません。特に重要なのが「誰が取得したか」です。

代表的な取得者は、次の3つに分けられます。

1. 被相続人の配偶者
2. 被相続人と同居していた親族
3. 一定の要件を満たす別居親族（いわゆる「家なき子」）

それぞれ適用要件が異なるため、順番に確認していきましょう。

① 配偶者が自宅の土地を相続する場合

被相続人の配偶者が特定居住用宅地等を取得する場合、取得者について居住継続や保有継続の要件はありません。

そのため、配偶者が取得するケースは、ほかの親族が取得する場合と比べて適用しやすくなっています。

たとえば、夫が亡くなり、夫婦で暮らしていた自宅の土地を妻が相続するケースです。妻が相続後にその自宅から転居した場合や、申告期限より前に土地を売却した場合でも、配偶者については居住継続・保有継続の要件がないため、それだけを理由に特例が適用できなくなるわけではありません。

ただし、宅地等そのものが特定居住用宅地等に該当することなど、制度上のほかの要件を満たす必要があります。

② 同居していた親族が自宅の土地を相続する場合

被相続人と同居していた親族が土地を取得する場合には、配偶者とは異なり、一定の継続要件があります。

原則として、

• • 相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その家屋に引き続き居住すること
  • その宅地等を相続税の申告期限まで引き続き所有すること

が必要です。

たとえば、父親と長男が同じ自宅で生活しており、父親が亡くなった後に長男が自宅の土地を相続するケースです。長男がそのまま住み続け、申告期限まで土地を保有していれば、ほかの要件も満たすことで特定居住用宅地等の適用を受けられる可能性があります。

一方、申告期限より前に土地を売却したり、転居したりすると、原則として要件を満たさなくなるため注意が必要です。

「同居」とはどこまでを指す？

特定居住用宅地等では、「同居していたかどうか」が重要になるケースがあります。

住民票だけを同じ住所に移しておけば、必ず同居として認められるわけではありません。実際の生活状況などから、相続開始の直前にその家屋で生活していたかどうかを判断する必要があります。

たとえば、普段は別の自宅で生活しており、週末だけ親の家に泊まっていたケースなどでは、単純に「同居していた」と判断できないことがあります。

相続直前になって住民票だけを親の住所へ移すような対応は、特例の適用を保証するものではありません。

③ 別居している親族でも使える「家なき子特例」

・被相続人に配偶者がいない

・相続開始直前に、被相続人の居住用家屋に住んでいた相続人がいない

・取得者が相続開始前3年以内に、日本国内にある取得者本人、取得者の配偶者、三親等内の親族または取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋（相続開始直前に被相続人が居住していた家屋を除きます）に居住したことがないこと

・相続開始時に住んでいる家屋を、過去に自分が所有していない

・取得した宅地等を相続税の申告期限まで所有している

被相続人と同居していなかった親族でも、一定の要件を満たせば特定居住用宅地等の適用を受けられることがあります。一般に「家なき子特例」と呼ばれるものです。

代表的な要件として、次のようなものがあります。

• 被相続人に配偶者がいないこと
• 相続開始の直前に、被相続人の居住用家屋に住んでいた相続人がいないこと（相続放棄があった場合は、その放棄がなかったものとして判定します）
• 取得者が相続開始前3年以内に、自分や自分の配偶者、三親等内の親族、一定の関係法人が所有する国内の家屋に居住したことがないこと
• 相続開始時に住んでいる家屋を、過去に自分が所有していたことがないこと
• 取得した宅地等を相続税の申告期限まで所有していること

このほか、納税義務者の区分などに関する要件もあります。「自分名義の家を持っていないから家なき子特例が使える」と単純に判断できる制度ではありません。

親族名義の家に住んでいる場合も注意

家なき子特例では、自分の持ち家だけが問題になるわけではありません。

たとえば、一定期間内に配偶者や三親等内の親族が所有する家に住んでいた場合などには、要件を満たさない可能性があります。

平成30年度の税制改正によって要件が厳格化されているため、「昔聞いた家なき子特例の条件」で判断しないことが大切です。

被相続人と生計を一にする親族が住んでいた土地も対象になる

特定居住用宅地等は、被相続人本人が住んでいた自宅だけが対象になるわけではありません。被相続人と生計を一にしていた親族が居住していた宅地等についても、一定の要件を満たせば対象になります。

この場合、

• • 配偶者が取得するケース
  • その宅地等に住んでいた生計一親族が取得するケース

などで適用を検討します。

生計一親族が取得する場合には、相続開始前から申告期限まで引き続き居住し、申告期限まで宅地等を所有することなどが必要です。

「被相続人本人が住んでいなかったから対象外」と決めつけず、家族の生活費の負担状況や居住状況なども含めて確認することが重要です。

二世帯住宅でも特定居住用宅地等は使える？

親子で二世帯住宅に暮らしている場合も、特定居住用宅地等を適用できる可能性があります。

ポイントになるのが建物の登記状況です。たとえば、1階に親、2階に子が住み、玄関やキッチンなどが分かれている二世帯住宅でも、一定の場合には同居親族として特例を検討できます。

現在は、建物内部で行き来できる構造かどうかだけで判断するものではありません。一方で、建物が区分所有登記されている二世帯住宅では、取り扱いが異なる場合があります。

「玄関が別だから使えない」「内部で行き来できるから必ず使える」といった単純な判断は避けた方がよいでしょう。二世帯住宅の場合は、建物の構造だけではなく、区分所有登記の有無や土地・建物の所有関係まで確認することが重要です。

マンションでも特定居住用宅地等は使える？

マンションについても、一定の要件を満たせば特定居住用宅地等を適用できます。

マンションの場合は、建物そのものを80％減額するのではありません。マンションの所有権に付随する敷地利用権など、土地部分について特例の適用を検討します。

近年は居住用の区分所有財産に関する評価方法も見直されているため、マンションの相続では「マンションそのものの評価」と「小規模宅地等の特例による減額」を分けて考えることが重要です。

老人ホームに入居していた場合でも使える？

☐相続開始直前に、要介護認定・要支援認定など一定の認定を受けていた

☐ 法令で定められた一定の老人ホーム等へ入居していた

☐ 入居後、自宅が事業用として利用されていない

☐ 入居後、被相続人または生計を一にしていた親族以外の人が新たに居住していない

「父が亡くなる前に老人ホームへ入っていたから、自宅にはもう小規模宅地等の特例を使えないのでは？」このように心配する方もいるでしょう。

被相続人が老人ホームなどに入居しており、相続開始の直前に自宅で生活していなかった場合でも、一定の要件を満たせば、以前住んでいた自宅の敷地を特定居住用宅地等として扱える場合があります。

主なポイントは、

• • 相続開始の直前において、被相続人が要介護認定・要支援認定など一定の認定を受けていたこと
  • 法令で定められた一定の老人ホーム等へ入居していたこと
  • 入居後、その自宅が事業用として利用されていないこと
  • 入居後、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族以外の人が新たに居住していないこと

などです。

老人ホームへ入ったという事実だけで、特例が使えなくなるわけではありません。一方で、入居後に自宅を第三者へ貸した場合などは、取り扱いが変わる可能性があります。

長期入院していた場合はどうなる？

老人ホームへの入居と、病院への入院は分けて考える必要があります。

入院していたからといって、直ちに自宅が「居住用ではなくなった」と判断されるわけではありません。病気治療のための入院であり、入院後に自宅が他の用途に使われたなどの特段の事情がなければ、空家となっていた期間の長短にかかわらず、引き続き生活の拠点として扱われる場合があります。

老人ホームと病院では制度上の考え方が同じとは限らないため、長期入院中に相続が発生した場合は個別に確認しましょう。

相続後すぐに自宅を売却しても特例は使える？

自宅を相続したものの、「住む予定がないので売却したい」というケースもあるでしょう。申告期限前に売却した場合でも特例を適用できるかどうかは、誰が土地を取得したかによって異なります。

配偶者が取得した場合

配偶者には、特定居住用宅地等について申告期限までの保有継続要件がありません。そのため、ほかの要件を満たしていれば、申告期限前に売却したことだけを理由に適用できなくなるわけではありません。

同居親族が取得した場合

同居親族については、原則として申告期限まで土地を所有し、居住を続ける必要があります。そのため、申告期限前に売却すると、特例を適用できなくなる可能性があります。

家なき子特例を利用する場合

家なき子特例でも、取得した宅地等を申告期限まで所有することが要件の一つです。相続後に売却を予定している場合は、契約を進める前に特例への影響を確認しておきましょう。

特定居住用宅地等を使う場合の申告期限

相続税の申告期限は、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。

特定居住用宅地等を適用した結果、相続税額がゼロになる場合でも、この特例を受けるためには原則として相続税の申告が必要です。

「計算したら税金が0円だから申告しなくてもいい」と考えないよう注意しましょう。

遺産分割が申告期限までに終わらなかったら？

小規模宅地等の特例は、原則として申告期限までに遺産分割が行われ、特例を適用する宅地等の取得者が決まっていることが重要です。

申告期限までに遺産分割が終わらない場合、当初の申告では特例を適用できないことがあります。

ただし、相続税の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付し、原則として申告期限から3年以内に遺産分割が成立した場合には、後から小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。特例の適用によって相続税額が減少する場合は、原則として分割があったことを知った日の翌日から4か月以内に更正の請求を行います。なお、やむを得ない事情により3年以内に分割できない場合には、別途手続きが必要となることがあります。

遺産分割でもめているからといって、相続税の申告期限そのものが延びるわけではありません。

特定居住用宅地等の申告に必要な書類

☐ 第11・11の2表の付表1「小規模宅地等についての課税価格の計算明細書」

☐ 戸籍関係書類または法定相続情報一覧図の写し

☐ 遺言書または遺産分割協議書の写し

☐ 遺産分割協議で取得した場合：共同相続人等が実印を押印した協議書の写し・印鑑証明書

☐ 家なき子特例・老人ホーム入居など：状況に応じた追加書類

特定居住用宅地等の適用を受ける場合は、相続税申告書とともに、小規模宅地等の特例に関する計算明細書や、適用要件を確認するための書類などを提出します。

代表的なものとして、

• • 「第11・11の2表の付表1　小規模宅地等についての課税価格の計算明細書」
  • 被相続人の相続人を確認するための戸籍関係書類または法定相続情報一覧図の写し
  • 遺言書または遺産分割協議書の写し
  • 遺産分割協議によって取得した場合は、すべての共同相続人等が実印を押印した遺産分割協議書の写しと、その押印に係る印鑑証明書

などがあります。

さらに、家なき子特例を利用する場合や、被相続人が老人ホームに入居していた場合などには、状況に応じて追加書類が必要になります。必要書類はケースによって異なるため、早めに確認しておきましょう。

特定居住用宅地等でよくある間違い

特定居住用宅地等は減額効果が大きい一方、適用要件の判断を間違えやすい制度です。特に注意したいのは、次のようなケースです。

「親の自宅なら必ず80％減額できる」と思っている

自宅の土地だから自動的に80％減額されるわけではありません。取得者や居住状況などの要件を満たす必要があります。

住民票だけで同居を判断する

住民票は重要な資料の一つですが、実際の居住実態と異なる場合には注意が必要です。

相続後すぐに売却してしまう

同居親族や家なき子特例などでは、申告期限までの保有が要件となります。売却前に必ず確認しましょう。

老人ホームに入ったら絶対に使えないと思っている

一定の要件を満たせば、老人ホーム入居前の自宅について適用できる可能性があります。

建物も80％減額できると思っている

特定居住用宅地等で80％減額されるのは、対象となる宅地等の評価額です。自宅建物の評価額まで一律80％減額される制度ではありません。

特定居住用宅地等に関するよくある質問

親と別居していたら特例は使えませんか？

別居していたからといって、必ず使えないわけではありません。一定の要件を満たす別居親族であれば、いわゆる家なき子特例を利用できる可能性があります。

親と同居を始めればすぐに使えますか？

同居親族について、法律上「相続開始前○年以上同居していなければならない」という一律の年数要件が定められているわけではありません。ただし、相続開始直前に本当にその家屋で生活していたのかという居住実態が重要です。形式的に住民票だけを移した場合などは慎重な判断が必要です。

土地が330㎡以下なら全部80％減額できますか？

面積だけで判断することはできません。特定居住用宅地等の適用要件を満たしていることが前提です。また、土地の一部が別の用途に使われている場合などは、土地全体が対象にならないこともあります。

二世帯住宅で玄関が別でも使えますか？

玄関が別というだけで対象外になるわけではありません。二世帯住宅では、区分所有登記の有無や所有関係などを確認して判断する必要があります。

相続税が0円になっても申告は必要ですか？

特定居住用宅地等を適用した結果として相続税が0円になる場合でも、特例を受けるためには原則として相続税申告が必要です。

特定居住用宅地等のポイントまとめ

特定居住用宅地等は、自宅の土地を相続するときに非常に大きな効果をもつ制度です。

対象：被相続人等が居住していた一定の宅地等

限度面積：330㎡

減額割合：80％

配偶者：取得者について居住・保有継続要件なし

同居親族：原則として申告期限まで居住・保有

別居親族：家なき子特例の要件を満たせば適用できる場合あり

二世帯住宅：区分所有登記などを確認

老人ホーム：一定の要件を満たせば適用可能

申告：特例によって税額0円でも原則必要

特定居住用宅地等は、「330㎡まで80％減額」という数字だけを見るとシンプルな制度に思えるかもしれません。しかし実際には、誰が取得するのか、同居していたのか、二世帯住宅なのか、老人ホームに入居していたのか、相続後に売却するのかなどによって適用の判断が変わります。

おわりに：自宅の小規模宅地等の特例で迷ったら千代田悟志税理士事務所へ

自宅の土地は、相続財産のなかでも大きな割合を占めることがあります。

特定居住用宅地等を適用できれば、330㎡まで土地の相続税評価額を80％減額できるため、相続税額が大きく変わる可能性があります。

一方で、「親と同居していた」「持ち家がない」「老人ホームに入っていた」といった一つの条件だけで適用できるかどうかを判断することはできません。

特に、

• • 親と別居していた
  • 二世帯住宅に住んでいる
  • 被相続人が老人ホームに入居していた
  • 相続後に自宅を売却したい
  • 家なき子特例が使えるかわからない
  • 遺産分割がまだ終わっていない

といったケースでは、事前に適用要件を確認することが重要です。

「自宅の土地に小規模宅地等の特例を使えるのか知りたい」「相続税がどれくらい減るのか計算してほしい」「相続税申告までまとめて任せたい」という方は、千代田悟志税理士事務所までお気軽にお問い合わせください。

あなたは特例を使える？

☐ 相続したのは、被相続人等が居住していた一定の宅地等ですか？

☐ 土地の取得者は、配偶者・同居親族・一定の別居親族のいずれかですか？

☐ 同居親族の場合、申告期限まで居住・保有できますか？

☐ 家なき子特例の場合、複数の要件をすべて確認しましたか？

☐ 二世帯住宅の場合、区分所有登記と所有関係を確認しましたか？

☐ 老人ホーム入居の場合、認定・施設・自宅利用の要件を確認しましたか？

☐ 相続税の申告期限（原則10か月以内）に間に合いますか？