相続が発生し、遺産として取得した土地の評価額が高くなると、その金額に応じた高額な相続税を支払う必要があります。

相続人が被相続人と生前に同居していた場合、土地の評価額を大幅に引き下げられる特例制度が存在します。

本記事では、被相続人と同居していた場合に使える小規模宅地等の特例について、適用要件や評価額の減額割合、制度のポイントをわかりやすく解説します。

10秒でわかる｜小規模宅地等の特例の同居要件

・被相続人と「生活の本拠」を共にしていたかが判断基準

・住民票が同じでも、実態がなければ適用不可

・介護目的でも、生活の本拠が移っていない場合は否認されることがある

・要件を満たせば、居住用宅地は最大80％評価減が可能

・判断に迷うケースでは、事前の専門家確認が重要

同居要件を満たすと相続税が軽くなる小規模宅地等の特例

親や配偶者と同居していた人が亡くなり、自宅などの土地を相続すると、相続税の負担を抑えられる制度があります。

その制度が小規模宅地等の特例です。

本章では、制度が作られた背景、減額される割合、適用を受けるための要件を整理して解説します。

そもそも小規模宅地等の特例とは

被相続人が居住していた住宅の土地、事業を行っていた店舗の土地、賃貸として貸していたアパートの土地を相続した場合、土地の評価額を最大80％まで引き下げられる制度が小規模宅地等の特例です。

相続税は財産が多いほど税率が上がる仕組みのため、土地評価額が下がれば相続税も確実に減ります。

ただし、全ての相続で使える制度ではなく、後述する条件を満たす必要があります。

小規模宅地等の特例が作られた理由

制度ができた背景には、相続税の支払いが原因で住まいを失う人が多かった事情があります。

以前は土地の評価額を下げる仕組みがなく、自宅だけを相続した人が高額な相続税を払えず、家を手放す事例が発生していました。

家族を失った直後に生活基盤まで奪われる状況を防ぐため、この特例が整備されたのです。

税務署が確認する3つの視点

小規模宅地等の特例における同居要件では、「被相続人と同一の住所に住んでいたか」という形式的な判断ではなく、実際の生活実態が伴っていたかどうかが重視されます。

税務調査や申告内容の確認において、税務署は主に次の3つの視点から総合判断を行います。

1つ目は「生活の本拠がどこにあったか」です。たとえば、住民票上は実家に住所を置いていても、平日は勤務先近くの賃貸住宅で生活し、週末のみ実家に戻っていたような場合、生活の本拠は別にあると判断される可能性があります。

2つ目は「生計の一体性」です。食費や光熱費、日常生活費を誰が負担していたのか、家計管理が実質的に一体となっていたかが確認されます。完全に別会計で生活していた場合には、同居とは認められにくくなります。

3つ目は「同居の継続性」です。相続発生の直前になって形式的に同居を開始した場合、節税目的と判断され、特例の適用が否認されるケースもあります。少なくとも一定期間、継続した同居実態があったかが重要なポイントとなります。

これらは単独で判断されるものではなく、個々の事情を踏まえた総合判断が行われる点に注意が必要です。

小規模宅地等の特例が使える宅地の3分類

特例の対象となる土地は、使用目的によって次の3種類に分かれます。

・特定居住用宅地等：住居として使っていた土地

・特定事業用宅地等：事業で使っていた土地

・貸付事業用宅地等：賃貸として貸していた土地

それぞれ面積の上限と減額割合が異なるため、以下で具体的に確認します。

1、特定居住用宅地等（住居として使っていた土地）

住宅用の土地は、被相続人が住んでいた敷地のうち330平方メートルまでを上限として、最大80％が減額されます。

一戸建てだけでなく、分譲マンションの敷地や二世帯住宅の土地も対象です。

ただし、個人名義である点が条件になります。

相続人が複数いる場合は、話し合いにより合計330平方メートルまでが減額対象となりますが、各相続人が要件を満たしていることが前提です。

2、特定事業用宅地等（事業で使っていた土地）

被相続人が個人事業を営んでいた場合、その事業用の土地は400平方メートルまでを限度に、最大80％が減額されます。

美容室や飲食店などの店舗用地が該当します。

あわせて、同族会社が使用していた土地についても、特定同族会社事業用宅地等として同じ条件で適用されます。

3、貸付事業用宅地等（賃貸として貸していた土地）

アパート経営や貸駐車場として使っていた土地は、200平方メートルまでが50％減額されます。

ただし、親族に相場より安く貸している場合は、特例が使えないことがあります。

さらに、アパートやマンションに空室があると、適用を巡って税務署と見解が分かれる例もあります。

相続時に空室があっても、速やかに募集を行い入居が決まれば適用される可能性があるため、賃貸状況の管理が重要です。

小規模宅地等の特例における同居の考え方

小規模宅地等の特例が使える土地は3種類ありますが、同居の要件が関係するのは特定居住用宅地です。

本章では、同居とは何を指すのか、定義と適用条件を具体的に解説します。

同居の定義

小規模宅地等の特例でいう同居とは、被相続人が亡くなるまで同じ家に住み、日常生活を共にしていた状態を指します。

対象の土地が特定居住用宅地等に該当する点を前提として、取得者と居住の両面で条件が設けられています。

特例を受けるための要件

取得者に関する要件は、同居していた親族であり、相続税の申告期限である相続開始を知った日の翌日から10か月以内まで、土地を所有し居住を続けていることです。

ここでいう親族とは、配偶者および6親等以内の血族、3親等以内の姻族を指します。

被相続人のいとこや、配偶者の甥や姪も範囲に含まれるため、親族の定義は比較的広く設定されています。

被相続人の配偶者は、同居していなくても無条件で特例の対象になります。

一方、配偶者以外では、被相続人と同居していた親族や、生計を共にしていた親族が相続後もその家に住み続ける場合に特例が適用されます。

居住期間について、特定居住用宅地等には明確な年数制限はありません。

ただし、特定事業用宅地等や貸付事業用宅地等では、相続開始前3年以内に始めた事業は対象外となります。

なお、被相続人と同居していなかった親族でも、条件を満たせば特例が使える場合があります。この制度は一般に家なき子特例と呼ばれています。

土地の取得者別の主な要件は以下の通りです。

土地の取得者	要件
配偶者	なし（同居していなくてもOK）
同居親族もしくは同一生計親族	亡くなる前から同居し、相続税申告期限まで所有・居住している
非同居親族	家なき子特例の要件を満たす（被相続人に配偶者や同居の相続人がいない、など）

申告期限前に土地を売却すると特例が使えなくなる点に注意

同居親族や家なき子が小規模宅地等の特例を適用する場合、

相続税の申告期限まで、その土地を保有し続けることが要件となっています。

そのため、納税資金を確保する目的で申告期限前に土地を売却してしまうと、

特例が使えなくなる可能性があります。

この点で注意すべきなのは、配偶者のみが例外的に扱われるという点です。

配偶者が取得した土地については、申告期限前に売却していたとしても、小規模宅地等の特例が認められる場合があります。

一方で、同居親族や家なき子の場合は例外が認められません。

相続後すぐに売却を検討している場合には、売却のタイミングによって特例が使えなくなるリスクがあるため、事前に専門家へ相談することが重要です。

同居の事実を裏付ける主な資料

税務署から同居の実態を確認される場合、次のような資料が参考資料として用いられます。

・住民票の写し・戸籍の附票

・公共料金の領収書・支払履歴

・郵便物の送付先

・介護記録や診断書（介護同居の場合）

これらを総合的に見て判断されるため、特定の書類があれば必ず認められる、というものではありません。

同居と判断されるかの具体例

同居の有無は、生活の実態や入居の目的、住宅の構造、ほかに生活拠点となる住居があるかどうかなどを総合的に見て判断されます。

代表的なケースを確認します。

単身赴任の場合

被相続人と相続人世帯が同居しており、相続人のみが単身赴任している場合は、家族が自宅に残り、赴任終了後に戻る予定があるため、同居と認められます。

被相続人が老人ホームに入居していた場合

同居していた被相続人が介護を理由に老人ホームへ入居し、そのまま亡くなった場合でも、相続人が引き続き自宅に住んでいれば同居と判断されます。

ただし、被相続人が要介護認定または要支援認定を受けていることが条件です。

健康な状態での入居は対象外となります。

一方、もともと別居しており、老人ホーム入居後に相続人が住み始めた場合や、空いた家を賃貸などで利用していた場合は、同居とは認められません。

区分登記の二世帯住宅の場合

二世帯住宅でも、区分登記がされている場合は同居と認められません。

区分登記では建物が別々の住宅と扱われるため、同じ建物で生活していても特例の要件を満たさない点に注意が必要です。

一時的な同居の場合

介護のために通っていた場合や、週末のみ宿泊していた場合など、一時的な滞在は同居に該当しません。

生活の拠点が別にあると判断されます。

住民票のみを移した場合

住民票を移しただけでは同居とは認められません。

税務署は生活実態を重視するため、形式的な住民票の移動だけでは特例は使えないと考えるべきです。

同居していなくても認められる家なき子特例

同居していない親族でも、一定の条件を満たせば小規模宅地等の特例が適用されます。

家なき子特例は、相続税の負担で実家を失う事態を防ぐ目的で平成30年に設けられました。

主な要件は次の通りです。

①被相続人に配偶者や同居相続人がいない

②相続開始前3年以内に相続人が持ち家に住んでいない

③相続開始時に居住している家屋を過去に所有したことがない

④相続開始時から申告期限まで土地を所有している

適用される面積は330㎡、減額割合は80％です。要件が複雑なため、判断に迷う場合は専門家への相談が有効です。

同居していても否認されやすいケース

実務上、次のようなケースでは、形式的に同居しているように見えても、小規模宅地等の特例が否認される可能性があります。

まず多いのが、相続直前に住民票のみを移していたケースです。実際には別の場所で生活していたにもかかわらず、節税目的で住民票を移したと判断されると、同居の実態がないとされます。

次に、介護を理由とした一時的な同居です。被相続人の体調悪化に伴い短期間同居していた場合でも、生活の本拠が移っていないと判断されると、同居要件を満たさないとされることがあります。

また、二世帯住宅の場合も注意が必要です。建物が一棟であっても、玄関・キッチン・浴室などが完全に分離されている場合、実質的に別世帯として扱われ、同居と認められないケースがあります。

このように、同居の判断は非常に個別性が高いため、「同居しているつもり」ではなく、第三者（税務署）から見た生活実態を意識することが重要です。

住民票を移しただけでは同居と認められない理由

「相続前に親の自宅へ住民票を移しておけば、同居要件を満たせる」このような誤解は非常に多く見受けられます。

しかし、税務署が同居を判断する際に重視するのは住民票の住所ではなく、実際の生活実態です。

具体的には、

・実際にその自宅で起居していたか

・日常生活の拠点がどこにあったか

・光熱費・生活費の支払い状況

・通勤・通学の状況

といった事情を総合的に見て判断されます。

形式的に住民票を移しただけで、実際の生活の本拠が別の場所にある場合は、同居親族とは認められない可能性が高いといえます。

同居要件は「書類上の同居」ではなく、実態として一つの生活単位であったかどうかが重要なポイントです。

よくある質問

ここまで解説した内容について、実務で特に相談が多いケースをQ&A形式で補足します。

Q1．相続直前に親と同居を始めた場合でも、同居要件は満たせますか？

結論から言うと、同居期間の長短だけで一律に否定されるわけではありません。 小規模宅地等の特例における同居要件には、明確な「○年以上」という期間基準は設けられていません。

そのため、相続直前であっても、実態として生活拠点を完全に移し、被相続人と日常生活を共にしていたと認められれば、同居要件を満たす可能性があります。

ただし注意すべきなのは、税務署は形式よりも「同居を開始した目的」や「生活の実態」を厳しく確認するという点です。

 たとえば、

・介護や療養のためにやむを得ず同居を開始した

・それ以前から頻繁に行き来しており、生活の延長線上として同居に至った

といった事情があれば、合理性があると判断されやすくなります。

一方で、相続税対策のみを目的として、相続直前に形だけ同居したと見られる場合は、否認されるリスクが高まります。 同居開始の経緯を説明できるよう、介護記録や生活状況を示す資料を残しておくことが重要です。

Q2．被相続人が老人ホームに入居していた期間が長い場合でも、同居と認められますか？

被相続人が介護施設や老人ホームに入居していた場合でも、一定の条件を満たせば同居と認められる可能性があります。

ポイントとなるのは、

・入居理由が介護・療養目的であること

・要介護認定または要支援認定を受けていること

・入居前は相続人と同居していたこと

これらを満たしていれば、施設入居後に被相続人が自宅に戻れなかったとしても、同居関係が継続していたと判断されるケースがあります。

一方で、もともと別居しており、施設入居をきっかけに相続人が自宅へ住み始めた場合は、同居とは認められません。 また、健康上の理由ではなく、自主的な高齢者向け住宅への入居なども対象外となる可能性が高いため注意が必要です。

施設入居がある場合は、入居前後の居住関係を時系列で整理して説明できるかが重要な判断材料になります。

Q3．二世帯住宅で生活していましたが、特例が使えないケースはありますか？

二世帯住宅であっても、必ずしも同居と認められるわけではありません。 特に注意が必要なのが、建物が「区分登記」されているケースです。

区分登記されている場合、法律上は別々の住宅として扱われるため、

同じ建物内で生活していても日常的な行き来があっても 同居要件を満たさないと判断される可能性があります。

一方、区分登記ではなく、建物全体が一つの住宅として登記されている場合には、

・生活空間がどの程度分離されているか

・食事や家計がどこまで共有されているか

といった生活実態をもとに、同居かどうかが判断されます。

二世帯住宅の場合は、登記内容と生活実態の両方を必ず確認する必要がある点が重要です。

まとめ：同居要件を整理して確認する

小規模宅地等の特例は、同居していたかどうかで適用できるかが大きく変わります。

要件を満たせば土地評価額を最大80％まで下げられるため、相続で土地を取得する場合は必ず確認すべき制度です。

一方で、同居と判断されるかは生活実態ごとの個別判断になります。

判断に迷う場合は、相続税に詳しい千代田悟志税理士事務所へお気軽にご相談ください。

専門家に相談することで、特例を正しく使い、相続税の不安を減らせます。