相続が起きると、受け継ぐ財産に土地がふくまれるケースは多く見られます。たとえば亡くなった方（被相続人）が暮らしていた自宅の土地や、商売のために使っていた事業用の土地など、その中身はさまざまです。

土地は高額な財産ですから、相続税の負担を気にする方も多いはずです。「土地は相続したいけれど、税金の負担がこわい」——そう感じている方にぜひ知ってほしいのが「小規模宅地等の特例」という制度です。

特例が使えると、土地の相続税評価額を最大80％まで下げられます。相続税評価額が小さくなれば、納める相続税もそのぶん軽くなります。

今回の記事では、小規模宅地等の特例のしくみから、対象となる土地の種類、限度面積と減額率の計算方法、申告に必要な書類、よくある質問まで、順を追ってやさしく解説していきます。土地の相続を控えている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

相続税の小規模宅地等の特例とはどんな制度？

「小規模宅地等の特例」は、相続した土地の相続税評価額を最大80％まで減らせる制度です。相続税評価額とは、相続税を計算するもとになる評価額を指します。たとえば相続税評価額が4,000万円の土地なら、特例を使うことで800万円まで下がるケースもあります（土地の種類や面積などの条件によります）。土地を受け継ぐ方にとって、ぜひ活用したい制度といえるでしょう。

なぜ特例が設けられているのでしょうか。理由は、土地を相続したせいで、かえってその土地を手放さざるをえなくなる事態をふせぐためです。土地は高額なので、相続税も大きな金額になりがちです。相続税は現金での一括払いが原則で、土地を売らないと納税資金を用意できない人もいます。

売却すれば住まいや生活の基盤を失いかねません（相続する土地は、家屋とセットになっている場合が多いためです）。残された家族が住む場所や事業の場を守る——それが小規模宅地等の特例の役割なのです。

小規模宅地等の特例で減額できる土地は4種類

小規模宅地等の特例の対象になる土地は、使われ方によって大きく4つに分かれます。種類ごとに限度面積と減額割合が違うため、まずは全体像を早見表でつかんでおきましょう。

宅地等の種類	おもな用途	限度面積	減額割合
特定事業用宅地等	店舗・工場など一般の事業	400㎡	80％
特定同族会社事業用宅地等	同族会社が使う事業	400㎡	80％
貸付事業用宅地等	賃貸住宅・駐車場など貸付業	200㎡	50％
特定居住用宅地等	自宅などの住まい	330㎡	80％

表を見るとわかるように、自宅と一般の事業用の土地は減額割合が80％と大きく、限度面積も広めです。一方で、賃貸アパートや駐車場などの貸付事業用は200㎡・50％にとどまります。どの区分に当てはまるかで軽減の効果が変わるため、相続する土地がどの種類かをまず確認しましょう。

小規模宅地等の特例を受けるための要件は？

小規模宅地等の特例を利用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。土地を相続したからといって、どんな場合でも使えるわけではありません。誰が土地を取得し、その後どう使い続けるかまで条件が決められているのです。

小規模宅地等の特例には、大きく次の2つのケースがあります。

• ① 被相続人が事業に使っていた宅地等の要件
• ② 被相続人等が住まいに使っていた宅地等の要件

それぞれ順番に見ていきましょう。

① 被相続人等が事業に使っていた宅地等の要件

被相続人が所有していた土地で、被相続人等が事業をおこなっていた場合、小規模宅地等の特例を使える可能性があります。ただし、ここでいう「事業」は大きく2つのケースに分かれます。1つは貸付事業以外の事業をおこなっていたケース、もう1つは貸付事業をおこなっていたケースです。

• 貸付事業以外の事業用の宅地等（店舗や工場など一般の事業）
• 貸付事業用の宅地等（不動産の貸付業）

用途によって要件も減額の効果も変わるため、分けて確認していきます。

貸付事業以外の事業に使っていた宅地等の要件

被相続人が所有する土地で、なんらかの事業をおこなっていたケースです。店舗を営んでいたり、個人事業主として事務所を構えていたりする例がわかりやすいでしょう。ただし平成31（2019）年4月1日以後の相続では、相続開始前3年以内に新しく事業を始めた土地は、原則として対象外となります（一定規模以上の事業を除きます）。

事業を法人化していた場合は、次に説明する別の規定が適用されます。ここでは個人で一般的な事業をおこなっていた場合を指します。

対象となる土地は「特定事業用宅地等」と呼ばれ、特例を受けるには次の要件を満たさなければなりません。

• 土地を取得した親族が被相続人の事業を引き継ぎ、相続税の申告期限までその事業を続けること。または、その土地で事業をおこなっていた生計を一つにする親族が土地を取得し、申告期限まで事業を続けること
• その土地を申告期限まで持ち続けること

要件を満たすと、400㎡を限度に評価額を80％まで減らせます。事業の場を引き継ぎ、続けていくことが軽減の前提になっている点を押さえておきましょう。

貸付事業に使っていた宅地等の要件

被相続人等が所有する土地を、賃貸住宅や駐車場、駐輪場などの不動産貸付業に使っていた場合は、「貸付事業用宅地等」に該当する可能性があります。

一方、被相続人等が所有する土地を一定の同族会社へ貸し付け、その法人が店舗や事務所、工場など、貸付事業以外の事業に使用していた場合は、「特定同族会社事業用宅地等」に該当する可能性があります。

ここでいう一定の同族会社とは、相続開始の直前において、被相続人とその親族等が発行済株式または出資の総額の50％を超えて保有している法人です。

特定同族会社事業用宅地等の特例を受けるには、主に次の要件を満たす必要があります。

• 土地を取得した親族が、相続税の申告期限においてその法人の役員であること
• その土地を相続開始時から申告期限まで引き続き所有していること
• その土地が申告期限まで引き続きその法人の貸付事業以外の事業に使用されていること

要件を満たすと、400㎡を限度に評価額を80％減額できます。

なお、土地を法人へ無償で使用させていた場合など、適正な賃貸借関係が認められないときは、特定同族会社事業用宅地等に該当しない可能性があります。法人との契約内容や賃料の支払い状況を確認しておくことが重要です。

「貸付事業用宅地等」は、被相続人等が賃貸住宅や駐車場・駐輪場など、不動産の貸付業をおこなっていたケースが当てはまります。ただし平成30（2018）年4月1日以後の相続では、相続開始前3年以内に新しく貸付事業を始めた土地は、原則として対象外です。ただし、事業的規模で相続開始前3年を超えて貸付事業を営んでいた場合など、一定の要件を満たすと例外的に適用を受けられることがあります。 特例を受ける要件は次の2つです。

• 土地を取得した親族が被相続人の貸付事業を引き継ぎ、相続税の申告期限までその貸付事業を続けること。または、その土地で貸付事業をおこなっていた生計を一つにする親族が土地を取得し、申告期限まで貸付事業を続けること
• 相続開始時から申告期限まで引き続き所有

要件を満たすと、200㎡を限度に評価額を50％まで減らせます。事業用の土地は3種類あり、限度面積と減額割合が異なります。あらためて表で整理しておきましょう。

宅地等の種類	限度面積	減額割合
特定事業用宅地等	400㎡	80％
特定同族会社事業用宅地等	400㎡	80％
貸付事業用宅地等	200㎡	50％

② 被相続人等が住まいに使っていた宅地等の要件

被相続人等が住まいとして使っていた土地を「特定居住用宅地等」といいます。わかりやすくいえば相続人から見て「親の自宅」です。小規模宅地等の特例でいちばん多いのが、親の自宅を相続するケースといわれています。

特例を受けるには、次のいずれかを満たす必要があります。土地の使われ方で、大きく2つのケースに分かれます。

1つ目は、被相続人が住まいに使っていた土地のケースです。誰が取得するかで要件が変わります。

• 配偶者が取得する場合：ほかの要件はありません（無条件で認められます）
• 被相続人と同居していた親族が取得する場合：相続税の申告期限まで住み続け、その土地を持ち続けること
• 被相続人と同居していなかった親族が取得する場合：次の要件をすべて満たすこと

• 被相続人に配偶者がいないこと
• 被相続人の居住用家屋に居住していた相続人がいないこと
• 被相続人が亡くなる前の3年間、日本国内にある「自分・自分の配偶者・三親等以内の親族・特別の関係がある一定の法人」が所有する家屋に住んだことがないこと
• 相続が始まったとき住んでいる家屋を、それより前に自分が所有したことがないこと
• 取得した宅地等を相続税の申告期限まで所有していること 

3つ目の「同居していなかった親族」のパターンは、一般に「家なき子特例」と呼ばれます。一定の要件を満たす別居の相続人が利用でき、持ち家のない別居の子が実家を継ぐ場合などに適用されることがあります。要件が細かいため、該当するかどうかは慎重に確認しましょう。

2つ目は、被相続人と生計を一つにする親族が住まいに使っていた土地のケースです。

• 配偶者が取得する場合：ほかの要件はありません
• その生計を一つにする親族が取得する場合：相続税の申告期限まで住み続け、その土地を持ち続けること

要件を満たすと、330㎡を限度に評価額を80％まで減らせます。

小規模宅地等の特例の限度面積と減額率はどう計算する？

小規模宅地等の特例の限度面積と減額率について、国税庁のホームページでは次のように示されています。

小規模宅地等については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、次の表に掲げる区分ごとに一定の割合を減額します。

参考：国税庁『相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）』

特例を適用する土地が、配偶者居住権の対象になっている建物の敷地などにあたる場合は、面積を一定の割合で按分したうえで計算します。くわしい算式は上記の国税庁ページで確認できます。

制度の中身がわかったところで、限度面積と減額率の計算方法を見ていきましょう。「事業に使われていた土地」と「住まいに使われていた土地」に分けて説明します。計算そのものは難しくないので、安心してください。

事業に使っていた宅地等の計算方法

事業に使われていた土地を相続した場合は、次の3つの区分に分かれています。

• 特定事業用宅地等：限度面積400㎡・減額割合80％
• 特定同族会社事業用宅地等：限度面積400㎡・減額割合80％
• 貸付事業用宅地等：限度面積200㎡・減額割合50％

次の条件の土地を相続したとして、計算してみましょう。

• 相続税評価額　4,000万円
• 面積　400㎡

まず、特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等は、どちらも限度面積が400㎡です。今回の土地はすべて80％の減額を受けられます。計算式は次のとおりです。

4,000万円 × 80％ ＝ 3,200万円（減額される金額）

4,000万円 − 3,200万円 ＝ 800万円（特例適用後の評価額）

相続税評価額は800万円になります。

次に貸付事業用宅地等です。限度面積が200㎡なので、400㎡のうち半分は適用外となります。計算式は次のとおりです。

4,000万円 × 200㎡ ÷ 400㎡ × 50％ ＝ 1,000万円（減額される金額）

4,000万円 − 1,000万円 ＝ 3,000万円（特例適用後の評価額）

相続税評価額は3,000万円になります。特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等も、限度面積を超えた分は減額の対象外になるため、面積の大きい土地は注意しておきましょう。

住まいに使っていた宅地等の計算方法

次に、住まいに使われていた土地（特定居住用宅地等）を相続した場合です。次の条件の土地を相続したとして、計算してみましょう。

• 相続税評価額　4,000万円
• 面積　300㎡

特定居住用宅地等の限度面積は330㎡です。300㎡は限度内におさまるため、80％の減額が全面的に適用されます。計算式は次のとおりです。

4,000万円 × 80％ ＝ 3,200万円（減額される金額）

4,000万円 − 3,200万円 ＝ 800万円（特例適用後の評価額）

相続税評価額は800万円になります。

もし土地の面積が330㎡を超えていた場合は、そのうち330㎡分だけが減額の対象となります。たとえば相続した土地が500㎡、相続税評価額が4,000万円だったとします。計算式は次のとおりです。

4,000万円 × 330㎡ ÷ 500㎡ × 80％ ＝ 2,112万円（減額される金額）

4,000万円 − 2,112万円 ＝ 1,888万円（特例適用後の評価額）

面積が限度を超えると、超えた分は通常どおり評価されます。広い土地を相続する場合は、限度面積を意識して計算しましょう。

複数の宅地等が相続財産にある場合の限度面積の調整

相続財産に含まれる土地が「特定事業用宅地等だけ」「貸付事業用宅地等だけ」「特定居住用宅地等だけ」のように1種類であれば、計算は今までのとおりシンプルです。とはいえ、事業用と居住用の両方を相続するなど、複数の区分が混ざるケースもあります。

たとえば、特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等・特定居住用宅地等の3つがそろった場合です。事業用（400㎡まで）と居住用（330㎡まで）をそれぞれフルに使えます。合計で最大730㎡まで特例の対象に選べる計算です。

一方、貸付事業用宅地等が混ざると、限度面積を按分して調整しなければなりません。次の式におさまるように面積を選ぶ必要があります。

（特定事業用＋特定同族会社事業用）× 200㎡ ÷ 400㎡ ＋ 特定居住用 × 200㎡ ÷ 330㎡ ＋ 貸付事業用 ≦ 200㎡

計算がやや複雑になるため、複数の土地を相続する場合は、どの土地に特例を使うと最も有利かを見極めることが大切です。組み合わせによって減額できる金額が変わるため、迷ったときは税理士に相談すると安心です。

小規模宅地等の特例の注意点

小規模宅地等の特例を使うときは、あらかじめ知っておきたい注意点があります。ここでは特に間違えやすい3つのポイントを取り上げます。

• ① 被相続人が老人ホームに入居していた場合
• ② 相続時精算課税制度で土地を贈与した場合
• ③ 申告期限までに遺産分割が決まらない場合

順番に解説します。

① 被相続人が老人ホームに入居していた場合

被相続人が自宅を出て老人ホームに入っていた場合、自宅の土地は住まいといえない、と思いがちです。そうなると、小規模宅地等の特例も使えなくなると考えてしまう方は少なくありません。

安心してください。一定の条件を満たせば、老人ホームに入居していた場合でも小規模宅地等の特例を受けられます。主な条件は次のとおりです。

• 被相続人が要介護または要支援などの認定を受けていること
• 入居した施設が、老人福祉法に定める特別養護老人ホームなどであること
• 老人ホーム等への入居後、その自宅が事業用として利用されておらず、また、被相続人または生計を一にしていた親族以外の人が新たに住んでいないこと

高齢化にともない、施設へ移ってから相続を迎えるケースは増えています。当てはまりそうな場合は、条件を一つずつ確認してみましょう。

② 相続時精算課税制度で土地を贈与した場合

相続時精算課税制度とは、生前贈与にかかる贈与税の負担を抑えられる制度です。原則として60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫へ贈与する場合、累計2,500万円までの特別控除を受けられます。なお、令和6（2024）年からは、毎年110万円までの基礎控除も併せて使えるようになりました。

ただし、特別控除で贈与した財産は、相続のときに相続財産へ加えて相続税を計算します。そのため、必ずしも税負担そのものが消えるわけではありません。相続時精算課税制度を使って土地を生前に贈与すると、その土地には小規模宅地等の特例を使えなくなります。制度の利用を考えている方は、目先の贈与税だけでなく、将来の相続税まで見据えて検討しましょう。

③ 申告期限までに遺産分割が決まらない場合

小規模宅地等の特例は、原則として申告期限までに土地を誰が取得するか（遺産分割）が決まっていることが前提です。相続人同士の話し合いがまとまらず、期限までに分割できないと、いったんは特例を使わずに申告・納税することになります。

とはいえ、あきらめる必要はありません。申告書に相続税の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておき、原則として申告期限から3年以内に遺産分割が成立した場合は、分割が成立した日の翌日から4か月以内に更正の請求を行うことで、小規模宅地等の特例を適用して還付を受けられる可能性があります。なお、やむを得ない事情により3年以内に分割できない場合には、別途、税務署長の承認を受けるための手続きが必要です。分割が申告期限を過ぎそうな場合は、この見込書の提出を忘れないようにしましょう。

小規模宅地等の特例のメリットと知っておきたい注意点

小規模宅地等の特例には大きな節税効果がある一方で、使う上で気をつけたい面もあります。判断の材料として、メリットと注意点を整理しておきましょう。

観点	内容
メリット	相続税評価額を最大80％減らせるため、相続税の負担を大きく軽くできる
メリット	自宅や事業の場を売らずに、そのまま引き継ぎやすくなる
注意点	取得者・居住や事業の継続・保有など、要件がこまかく定められている
注意点	相続税がゼロになる場合でも、特例を使うには申告が必要
注意点	複数の土地がある場合は、どこに使うと有利か見極めが難しい

節税の効果が大きい分、要件や手続きも厳密です。メリットを確実に受け取るためにも、早めの準備を心がけましょう。

小規模宅地等の特例の申告書と必要書類

小規模宅地等の特例を受けるには、相続税の申告手続きを期限内に済ませる必要があります。期限は「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内」です。たとえ計算上の相続税がゼロでも、特例を使う場合は申告が必要です。申告しなければ特例は適用されないため、注意しましょう。

小規模宅地等の特例を受ける場合は、相続税申告書に加えて、小規模宅地等の特例に関する計算明細書などを提出します。また、取得した宅地等や適用要件を確認するため、状況に応じた添付書類も必要です。

主な添付書類は次のとおりです。

• 「被相続人のすべての相続人を明らかにする戸籍謄本」または「法定相続情報一覧図」の写し
• 遺言書の写し、または遺産分割協議書の写し
• 遺産分割協議書によって取得した場合は、相続人全員の印鑑証明書 （遺産分割協議書に押印したもの）
• 小規模宅地等についての課税価格の計算明細書（相続税申告書第11・11の2表の付表1）

これに加えて、被相続人と同居していたかどうかで、必要な書類が変わります。

被相続人と同居していた場合

• 特例の対象となる宅地等に居住していることが確認できる住民票などの書類（マイナンバーを提示する場合は不要）

被相続人と同居していなかった場合（家なき子特例）

• 相続開始前3年以内の住所などを明らかにする書類（マイナンバーを提示する場合は不要）
• 相続開始前3年以内に住んでいた家屋が、自分・自分の配偶者・三親等以内の親族・同族会社などが所有する家屋でないこと、または相続開始時に住んでいる家屋を相続開始より前に自分が所有したことがないこと、を証明する書類（登記簿謄本や賃貸借契約書など）

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合

• 被相続人の戸籍の附票の写し
• 介護保険の被保険者証の写しや、障害者福祉サービス受給者証の写しなど
• 施設へ入所したときの契約書の写しなど

必要書類は、適用する宅地等の種類や取得する相続人の状況によって異なります。書類の収集には時間がかかることもあるため、申告期限に間に合うよう早めに準備を進めましょう。

小規模宅地等の特例に関するよくある質問

最後に、相談の現場でよく聞かれる質問をまとめました。自分のケースに近いものがないか、確認してみてください。

相続税が0円でも申告は必要ですか？

必要です。小規模宅地等の特例で評価額が下がった結果、相続税がゼロになる場合でも、特例を使うには相続税の申告書を提出しなければなりません。「税額ゼロだから申告しなくてよい」という思い込みは禁物です。無申告のままだと特例を受けられず、本来なら不要だった相続税がかかってしまうおそれがあります。

二世帯住宅でも特例は使えますか？

使える場合があります。親と子が同じ建物で暮らす二世帯住宅は、建物を区分登記していなければ、原則として同居とみなされ特例の対象になります。ただし、建物を親と子で別々に区分登記していると、扱いが変わることがあります。二世帯住宅を相続する予定がある方は、登記の状態を確認しておきましょう。

相続した土地をすぐ売っても特例は使えますか？

土地の種類によります。事業用や貸付用、同居の親族が取得する居住用の土地は、相続税の申告期限まで事業や居住を続け、土地を持ち続けることが要件です。申告期限より前に売ると要件を満たせません。一方、配偶者が取得する居住用の土地は、売却しても特例を使えます。売却を検討している場合は、事前に条件を確認しましょう。

賃貸アパートの敷地は対象になりますか？

対象になります。賃貸アパートや賃貸マンションの敷地は「貸付事業用宅地等」に当たり、200㎡を限度に50％の減額を受けられます。ただし、相続開始前3年以内に新しく貸付を始めた土地は、原則として対象外です。相続の直前に急いでアパートを建てても、特例の対象にならない点に注意しましょう。

おわりに：相続税の手続きに悩んだら千代田悟志税理士事務所へ

相続した土地の相続税評価額を最大80％まで下げられる「小規模宅地等の特例」について解説してきました。土地を相続する予定がある方にとって、大きなメリットのある制度です。特例を使うか使わないかで、納める相続税に大きな差が生まれます。

一方で、適用の要件や提出書類に不備があると、特例そのものを受けられなくなるおそれがあります。取得する人・事業や居住の継続・保有期間・申告書の書き方など、確認すべきポイントは少なくありません。手続きには専門的な知識が欠かせないため、慎重に進める必要があります。

「自分のケースで特例を使えるのか知りたい」「必要書類の準備や申告を任せたい」——そんなときは、相続税にくわしい専門家へ相談するのが確実です。千代田悟志税理士事務所では、小規模宅地等の特例をはじめ、相続税の申告や生前の節税対策まで、一人ひとりの状況に合わせてサポートしています。

相続は、一生のうちに何度も経験するものではありません。だからこそ、はじめての手続きに不安を感じるのは当然です。土地の相続や相続税でお悩みの方は、どうぞお気軽に千代田悟志税理士事務所へご相談ください。