土地を相続する場面では、相続税が大きな負担になるケースが多いです。

相続税の金額や相続税と贈与税のどちらが高額になるかなど、税金に不安を感じる人は少なくありません。

本記事では、土地の相続税に関する基本知識を整理し、評価の考え方や計算の流れ、節税につながる土地活用の方法まで丁寧に解説します。

土地にかかる相続税の基礎知識

本章では、土地にかかる相続税について、相続税の仕組み、非課税となる条件、相続と生前贈与の違い、土地評価の重要性という4つの視点から整理します。

全体像を把握すると、相続税への不安を具体的に減らせます。

そもそも相続税とは

相続税とは、亡くなった人の財産を受け継ぐ際に発生する税金です。対象には現金や預貯金に加え、不動産、株式、貴金属、保険金なども含まれます。

相続税を判断する基準は基礎控除の有無で決まります。

基礎控除は、相続税が課税されるかどうかを見極めるための仕組みです。算出方法は次の計算式を用います。

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

例えば、配偶者と子ども二人の合計三人が相続人の場合、基礎控除額は4,800万円となります。

遺産総額が基礎控除額を上回った部分に対してのみ相続税が課され、金額が増えるほど税率も高くなる累進課税が採用されています。

相続税は「かからない」場合もある

相続税は必ず発生する税金ではありません。

遺産総額が基礎控除額の範囲内であれば、相続税は課税されません。課税対象となるのは、基礎控除額を超えた部分だけです。

加えて、各種特例や控除制度を活用すると、課税額を大きく減らせます。代表的な制度が配偶者の税額軽減です。

民法で定められた法定相続分、もしくは1億6千万円のどちらか多い金額までであれば、配偶者には相続税がかからない仕組みになっています。

土地の相続と生前贈与はどちらが得か

土地を引き継ぐ方法には、「相続」と「生前贈与」がありますが、税負担や諸費用には大きな違いがあります。

相続によって土地を取得した場合、不動産取得税は課税されず、登録免許税も固定資産税評価額の0.4％と比較的低く抑えられています。

また、居住用宅地等であれば「小規模宅地等の特例」を適用でき、評価額を最大80％減額できるため、相続税の大幅な軽減が可能です。

一方、生前贈与で土地を取得した場合には、贈与税が課税されるだけでなく、不動産取得税（原則として固定資産税評価額の3％）や、登録免許税（2％）も必要となります。

さらに、生前贈与では小規模宅地等の特例を利用できないため、税負担が相続よりも重くなるケースが少なくありません。

このように、税金や諸費用の面では、一般的に相続のほうが有利とされます。

ただし、生前贈与には

・相続人間のトラブル防止

・特定の人に確実に資産を承継させたい

・将来の相続対策を計画的に進めたい

といったメリットもあり、あえて生前贈与を選択するケースもあります。

どちらが有利かは、土地の評価額、家族構成、将来の相続税額などによって異なります。

判断に迷う場合は、税理士などの専門家に相談したうえで、最適な方法を検討することが重要です。

相続と生前贈与のどちらが有利かを判断する際には、税金の種類ごとの違いを整理しておくことが大切です。

相続で土地を取得した場合にかかる主な税金は相続税と登録免許税です。

一方、生前贈与では贈与税に加え、不動産取得税や登録免許税が発生します。

特に贈与税は税率が高く、基礎控除額も年間110万円と小さいため、土地のように評価額が高い資産では税負担が大きくなりがちです。

また、相続では小規模宅地等の特例をはじめとする評価減制度を活用できますが、生前贈与ではこれらの特例を利用できません。そのため、同じ土地であっても、相続と生前贈与とでは最終的な税負担に数百万円以上の差が生じることもあります。

ただし、将来的な相続人間の争いを避けたい場合や、特定の相続人に確実に承継させたい場合など、税金以外の観点から生前贈与が有効となるケースもあります。税額だけで単純に判断せず、目的や家族状況を踏まえた検討が重要です。

土地の相続税は評価額をもとに計算される

土地にかかる相続税は、売却価格ではなく相続税評価額を基準に計算されます。

評価額の算定が相続税額を左右すると言っても過言ではありません。

相続税評価額の違いが、実際の税額にどの程度影響するかを簡単な例で見てみましょう。

例えば、同じ立地・同じ面積の土地であっても、補正や特例の適用により評価額が6,000万円から4,000万円に下がったとします。この場合、評価額が2,000万円下がることになります。

相続税は累進課税で計算されるため、評価額が下がることで適用される税率自体が低くなることもあります。結果として、納税額が数百万円単位で変わるケースも珍しくありません。

このように、土地の評価を適切に行うかどうかは、相続税対策の成否を左右する重要なポイントです。評価を正しく理解し、評価減の余地を見逃さないことが、無駄な税負担を防ぐ第一歩となります。

相続税評価額は、国税庁が定めた評価基準に沿って算出されます。

実際の市場価格とは異なり、接道条件、形状、面積、利用状況、周辺環境など多くの要素を踏まえて決まります。

土地の条件次第で評価額は大きく変わるため、正確な評価を行うことが重要です。

土地の評価方法1【路線価方式】

土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式の二つがあります。

土地の場所や性質に応じて使い分けられ、都市部では路線価方式が主流です。

まずは、路線価方式の考え方を整理します。

路線価方式とは

路線価方式とは、国税庁が毎年公表する路線価を基準に、土地の相続税評価額を算出する方法です。

路線価は、道路に面する土地一平方メートルあたりの価格を示しています。

都市部の土地評価で最も重要な基準が路線価です。

例えば、路線価が「300」と表示されている場合、一平方メートルあたりの評価額は30万円になります。

路線価方式は、市街地や地価が高い地域、路線価図が整備されている場所で用いられます。地価差が細かい都市部では、実情に近い評価を行える点が特徴です。

路線価方式の計算方法

路線価方式による相続税評価額は、一定の計算式で求めます。

相続税評価額＝地積×持分×路線価×各種補正率

地積は課税明細書等で確認でき、共有名義の場合の持分割合も同書類に記載されています。次に、対象土地が接する道路の路線価を調べます。面積と路線価を掛け合わせることが評価の基本です。

例えば、路線価が40万円、地積が百平方メートルの場合、評価額は4,000万円となります。ただし、実務では補正を加えるケースが多く、単純計算で終わらない点に注意が必要です。

路線価方式評価の注意点

路線価方式では、土地の個別事情を反映する補正が欠かせません。

奥行きが極端な土地では奥行価格補正率を用い、間口が狭い土地では間口狭小補正率を適用します。補正の有無が評価額に大きく影響します。

補正判断には、利用状況や建築制限の理解が必要です。

正確な評価を行うためには、税務や不動産に詳しい専門家の助言を受けると安心です。

土地の評価方法2【倍率方式】

都市部以外の土地では、路線価方式が使えない場合があります。

その際に用いられるのが倍率方式です。

路線価が公表されていない地域では、倍率方式が基本となります。

倍率方式とは

倍率方式とは、固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を掛けて評価額を求める方法です。

郊外の住宅地や農地などで使われます。評価の基準は固定資産税評価額です。

計算が簡単な一方で、土地固有の条件が反映されにくい点が特徴です。

倍率方式の計算方法

倍率方式の評価額は、次の式で算出します。

相続税評価額＝固定資産税評価額×評価倍率

固定資産税評価額は、市区町村で取得できる評価証明書で確認します。

評価倍率は、国税庁の財産評価基準書に掲載されています。

例えば、固定資産税評価額が1,200万円、倍率が1.1の場合、評価額は1320万円です。

この金額が相続税計算の基準となります。

倍率方式評価の留意点

倍率方式では、相続発生年の固定資産税評価額を使う必要があります。

古い評価額を用いると申告誤りにつながります。年度の確認は必須です。

また、倍率方式でも補正が適用できる場合があります。

セットバック補正では、将来道路として提供が必要な部分を減額評価します。

補正を正しく使うと、相続税を抑えられます。

節税につながる土地の評価・減額要素

相続税対策では、評価額を適正に下げる視点が欠かせません。

土地の利用状況や形状によって、評価額を減らせる要素があります。評価減の理解が節税の鍵です。

貸家建付地

貸家建付地とは、所有地に建物を建てて第三者へ貸している土地です。

自由に売買がしづらい等利用が制限されるため、自用地より評価額が下がります。

評価額＝自用地評価額×［1－（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）］

実際の賃貸実績が必要で、形式的な契約は認められません。活用前に専門家へ相談することが重要です。

借地権

借地権が設定されている土地は、所有者が自由に使えないため評価が下がります。

借地権の評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合）

評価減により、相続税負担を抑えられます。

地積規模の大きな宅地

一定以上の広さを持つ宅地は、地積規模の大きな宅地として評価減の対象になります。

広すぎる土地は利用しにくく、価値が下がるためです。

適用条件が複雑なため、専門的な確認が必要です。

不整形地・利用制限のある土地

形が不規則な土地や建築制限がある土地も評価減が可能です。

・三角形やL字型の土地

・間口が極端に狭い土地

・高低差が大きい土地

このような土地は市場価値が低く評価され、相続税の節税につながります。

土地の相続税節税対策のポイント

土地の評価減に加えて、相続税そのものを抑えるための具体策も数多くあります。

土地を相続する場面では、各制度の仕組みと注意点を理解したうえで対策を講じることが重要です。

小規模宅地等の特例の活用

小規模宅地等の特例は、一定要件を満たす宅地について相続税評価額を大幅に下げられる制度です。

条件を満たせば評価額を最大80％減額できる点が最大の特徴です。

対象は主に居住用、事業用、貸付用の宅地で、家族の居住継続や事業継続を支援する目的があります。減額の内容は次の通りです。

・居住用宅地：三百三十平方メートルまで80％減額

・事業用宅地：四百平方メートルまで80％減額

・貸付用宅地：二百平方メートルまで50％減額

適用には、相続税の発生に関わらず期限内に相続税申告をしなければならず、かつ相続人が引き続き住む、または事業を続けるなどの要件を満たす必要があります。

要件確認を怠ると適用不可となるため注意が必要です。

小規模宅地等の特例は非常に強力な制度ですが、要件を誤解していると適用できないケースも多く見られます。

例えば、相続後すぐに土地を売却した場合や、相続人が居住を継続していない場合には、居住用宅地としての特例が認められないことがあります。また、二世帯住宅では建物の構造や区分登記の有無によって適用可否が分かれるため、注意が必要です。

さらに、相続税がかからないと判断して申告自体を行わなかった結果、特例を適用できなくなるケースもあります。小規模宅地等の特例は、相続税申告を行うことが前提条件となっているためです。

制度を正しく使えるかどうかで、相続税額に大きな差が生じます。自己判断で進めるのではなく、要件を専門家と確認しながら手続きを進めることが重要です。

土地の分筆

土地の分筆とは、一筆の土地を複数区画に分ける手続きです。評価方法が変わり、相続税の節税につながる場合があります。

分筆によって評価減要素を作れる点がポイントです。

代表例として、不整形地となり補正率が使えるケースや、利用区分を明確にして特例適用が可能になるケースが挙げられます。

一方で、分筆により建築制限が生じたり、区域制限で認められなかったりすることもあります。実行前に専門家へ相談すると安心です。

不動産投資による節税

不動産投資は、相続税対策として活用される代表的な方法です。

賃貸物件を保有すると、土地は貸家建付地として評価され、評価額が下がります。

貸家建付地の評価減が相続税軽減につながります。

加えて、減価償却費を通じて所得税や住民税の負担を抑えられる点も利点です。

家賃収入による資産形成も期待でき、生前贈与と組み合わせた長期対策も可能です。

ただし、初期費用や空室リスク、資産価値の変動も考慮した総合判断が求められます。

なお、令和8年度の税制改正大綱で投資不動産についての相続税評価額の算定方法が見直される見込となっております。

相続直前に購入した収益物件については、購入価格を基準に評価額が算定される見込みです。

一般的に購入価格（市場価格）は従来の相続税評価額より高いため、相続税の節税効果が薄まる可能性があります。

土地の相続税は専門家の力で賢く節税する

土地の相続税対策では、「評価をどう下げるか」「特例を使えるか」という判断が結果を大きく左右します。

これらは一見すると単純に見えますが、実際には土地の形状や利用状況、相続人の関係性など、複数の要素を総合的に判断する必要があります。

専門家に相談することで、評価減の見落としや特例の適用漏れを防げるだけでなく、将来の二次相続まで見据えた対策を立てることが可能になります。

正しい節税は、制度を理解したうえで適切に活用することが前提です。

また、相続税は評価方法や控除制度を正しく活用すれば、税負担を大きく抑えられます。

節税の結果は、事前準備と専門家による判断で左右されます。

相続税の制度は複雑で、特例要件の確認や評価減の可否、将来の相続リスクまで見通した対応には専門知識が不可欠です。

相続が発生する前から専門家へ相談し、長期的な視点で対策を進めることが重要です。

土地の相続税に不安を感じている方は、相続税に詳しい千代田悟志税理士事務所へお気軽にご相談ください。